La loi encadrant la trêve hivernale 2026-2027, ses exceptions et les démarches du bailleur

Pour les bailleurs, l’enjeu pratique consiste à poursuivre la défense de leurs droits sans procéder matériellement à l’expulsion. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, la trêve hivernale suspend en principe l’exécution des expulsions locatives. Cette période n’interrompt toutefois pas les procédures engagées et comporte plusieurs exceptions.

La suspension de principe des expulsions locatives

Durant la trêve hivernale, le propriétaire ne peut faire expulser son locataire par un commissaire de justice, avec ou sans intervention de la force publique. Cette interdiction demeure applicable même lorsqu’une décision de justice a déjà ordonné l’expulsion.

En principe, la protection joue indépendamment du motif invoqué. Elle concerne notamment les expulsions fondées sur des loyers impayés ou sur la méconnaissance du règlement de copropriété.

Les situations dans lesquelles l’expulsion demeure possible

La suspension ne bénéficie pas aux personnes auxquelles un relogement correspondant à leurs besoins et à la composition de leur famille est proposé. Elle ne protège pas davantage les squatteurs ayant pénétré dans le domicile d’autrui, résidence principale ou secondaire, au moyen de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Sont également exclus les occupants de logements spécialement réservés aux étudiants lorsqu’ils ne satisfont plus aux conditions d’occupation. Il en va de même du conjoint, partenaire ou concubin violent dont l’éviction du domicile a été prononcée par le juge aux affaires familiales dans une ordonnance de protection.

Lorsque l’entrée obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes concerne un lieu autre que le domicile d’autrui, le juge conserve la faculté de réduire ou d’écarter le bénéfice de la trêve hivernale.

Les sanctions applicables et la protection contre les coupures

Le propriétaire ne peut contraindre personnellement un occupant à quitter les lieux. Une expulsion mise en œuvre par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors du concours de l’État et des conditions légales, est punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

Le bailleur ne peut pas non plus interrompre l’électricité, le gaz ou l’eau afin de provoquer le départ du locataire. Ce dernier peut alors déposer plainte.

Dans les résidences principales, les fournisseurs ne peuvent couper l’électricité ou le gaz pour impayés pendant la trêve hivernale. Une réduction de puissance électrique reste admise, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Les coupures d’eau pour impayés y sont interdites toute l’année.

Les procédures pouvant se poursuivre pendant la trêve

La trêve n’efface pas la dette locative et ne fait pas obstacle aux démarches du bailleur. Celui-ci peut solliciter le garant, faire délivrer un commandement de payer ou saisir le tribunal afin d’engager une procédure d’expulsion.

Le commissaire de justice peut délivrer les actes requis, effectuer certains constats et accompagner le propriétaire au cours de la procédure. Seule l’exécution effective de l’expulsion doit être différée.

Lorsqu’une décision d’expulsion intervient pendant cette période, elle ne peut être exécutée qu’après la fin de la trêve, sauf application de l’une des exceptions prévues.